Qual o prazo final para quitar uma dívida de um contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia e não perder o imóvel?

Depende do momento em que o financiamento foi assinado. Se o contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia foi assinado antes de 12 de julho de 2017 há um prazo maior para quitação das parcelas em atraso do que para os contratos que foram assinados a partir desta data.

A dinâmica dos financiamentos com esse tipo de garantia é simples: o comprador de um imóvel, ao assinar um financiamento que tem como garantia a alienação fiduciária, está, ao mesmo tempo, comprando o imóvel com dinheiro emprestado pelo credor, que geralmente é um banco, e dando o mesmo imóvel como garantia de pagamento do empréstimo. O comprador passa a ser devedor, chamado fiduciante, e já poderá utilizar o imóvel como possuidor. O credor, chamado fiduciário, passa a ser proprietário temporário do imóvel até que o financiamento seja quitado.

Da forma mais resumida possível, se o devedor deixar de pagar as parcelas do financiamento, o credor inicia um procedimento no Cartório de Registro de Imóveis para se tornar o proprietário definitivo do imóvel que lhe foi dado em garantia. O cartório intima o devedor para pagar o débito em 15 dias e, se o devedor não quitar a dívida no prazo, o imóvel passa definitivamente a ser propriedade do credor. Por lei, o credor não pode ficar com o imóvel como pagamento da dívida sem antes tentar receber o valor em dinheiro por meio de leilões desse imóvel.

Para todos os financiamentos dessa modalidade assinados antes da vigência da Lei n. 13.465/17, ou seja, antes de 12 de julho de 2017, mesmo que o imóvel tenha passado por todo o procedimento no Cartório de Registro de Imóveis e tenha sido consolidado em nome do credor, é possível que o devedor desfaça tal consolidação pagando o total das parcelas atrasadas, mais encargos, mesmo depois do leilão, desde que antes da arrematação.

Com a vigência da Lei n. 13.465/17, o devedor de contrato de alienação fiduciária deve pagar suas parcelas em atraso, mais encargos, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, ou seja, antes da data do credor se tornar proprietário definitivo do imóvel dado em garantia, o que deve ocorrer no 16º dia após o devedor receber a intimação do Cartório de Registro de Imóveis e não pagar o débito.

A nova lei, proíbe que a quitação das parcelas atrasadas possa ser realizada até a arrematação do imóvel. Assim, como ela limitou o prazo para o pagamento, não pode ser aplicada aos contratos celebrados antes de sua vigência.

Assim, se a alteração feita pela Lei n. 13.465/2017 tem aplicação somente aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, temos que os devedores nos contratos de financiamento por alienação fiduciária firmados até 11 de julho de 2017 podem quitar seus débitos enquanto o auto de arrematação não é assinado. Já os devedores que celebrados contratos de financiamento a partir de 12 de julho de 2017 têm 15 dias contados da intimação do Cartório de Registro de Imóveis para quitarem seus débitos.