Como fica a situação do inquilino quando o locador perde a propriedade do imóvel por falta de pagamento do financiamento?

Quando um comprador financia a aquisição de um imóvel e deixa de pagar algumas parcelas, o banco pode retomar o imóvel, consolidando a propriedade em seu patrimônio após um procedimento realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Caso o comprador permaneça no imóvel após a consolidação da propriedade, o banco poderá cobrar uma taxa de ocupação correspondente a 1% do valor do imóvel mensalmente. Essa taxa tem como objetivo compensar o banco pelo fato de não poder ocupar o imóvel devido à presença do comprador. No entanto, se esse imóvel estiver alugado, a lei não permite que se cobre essa taxa diretamente do inquilino. Essa taxa só pode ser cobrada do devedor fiduciário, ou seja, do comprador que não pagou o financiamento e acabou perdendo o imóvel.

Para o inquilino existem duas hipóteses. A primeira, com menor probabilidade de ocorrer, é o caso em que existe concordância do banco com a locação. Se o locador levou o contrato de locação até o banco e a instituição o aprovou, concordando com a locação, esse contrato será mantido no caso de retomada do imóvel e o banco passa a figurar como locador. Neste caso, os valores que o banco poderá cobrar do ocupante do imóvel após a consolidação da propriedade são aqueles previstos no contrato de locação. No entanto, não é comum que o locador peça anuência do banco em suas locações.

A segunda hipótese, e a mais comum, é o caso de não existir tal anuência, não havendo qualquer vínculo entre o locatário e o banco. Nessa hipótese, só resta ao banco notificar o inquilino para que desocupe o imóvel em 30 dias (art. 27, §7º, da Lei n. 9.514/1997). Essa notificação deve ocorrer dentro de 90 dias contados da data da consolidação da propriedade.

Para saber a data da consolidação da propriedade, basta solicitar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

O inquilino, notificado, que se recusar a sair do imóvel não estará isento de pagar pelas despesas decorrentes da ocupação. Mesmo que o banco não possa cobrar a taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, o ocupante injusto deve responder pelos encargos e contraprestações pela utilização do imóvel.

Nesses casos, contratar um advogado imobiliário para analisar a situação e garantir que os direitos do inquilino sejam protegidos é o mais indicado. O advogado pode ajudar a avaliar as opções disponíveis, incluindo a possibilidade de manter o contrato de locação com o banco como sucessor do locador.

Além disso, o advogado pode garantir que todos os procedimentos legais sejam seguidos corretamente, para evitar quaisquer ações ilegais ou cobranças indevidas por parte do banco. Portanto, contratar um advogado imobiliário é essencial para garantir a proteção dos direitos do inquilino em casos como esse.

REsp n. 1.966.030 - SP