1ªVRP-SP – Registro de contrato de locação exige reconhecimento de firma de todos os signatários.

Processo nº 1083772-68.2019.8.26.0100

Houve suscitação de dúvida pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, diante da negativa em proceder ao registro de contrato de locação de imóvel não residencial para publicidade da cláusula de vigência.

Os óbices registrários referiam-se: a) necessidade de reconhecimento das firmas das testemunhas; b) apresentação do laudo de vistoria (original), mencionado na cláusula 2º do contrato de locação; c) necessidade de constar o número da matrícula do imóvel; d) o contrato de locação deve ser aditado para constar o estado civil do locador ou apresentar certidão de nascimento/casamento atualizada; e) apresentação de cópia autenticada dos documentos pessoais dos locadores; f) exibir prova de representação atualizada da locatária, pessoa jurídica.

O juízo da 1ª vara de registros públicos de São Paulo entendeu que o Oficial Registrador agiu corretamente, pois suas exigências para o registro do título baseiam-se nos princípios da legalidade, especialidade subjetiva e segurança jurídica, que norteiam os atos registrários.

Em relação à necessidade do reconhecimento de firma das testemunhas, a Lei de Registros Públicos, no art. 221, II, determina que os escritos particulares tragam reconhecidas as firmas das partes e testemunhas. As razões do Oficial são ponderáveis, por terem fundamento na necessidade de segurança jurídica.

Em prestígio ao princípio da segurança registraria e da formalidade do registro de imóveis, a exigência do reconhecimento de firma de todos os contratantes não se mostra excessiva, vez que, além de prevista legalmente, confirma de forma mínima a identidade dos titulares do direito que se pretende transigir e registrar.

A necessidade de apresentação do laudo de vistoria original, é oriunda clausula 2º do contrato de locação que estipula que o laudo e registros fotográficos “passarão a fazer parte deste instrumento". Logo, denota-se que o laudo de vistoria é parte integrante do contrato.

A expressa referência ao cartório e número da matrícula do imóvel, tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73), cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro.

E ainda a necessidade de constar o estado civil do locador ou apresentação da certidão de nascimento ou casamento atualizada, pauta-se no princípio da especialidade subjetiva elencado no artigo 176, II, 4, a e b e art. 176, III, 2, a e b. Ao Oficial Registrador cabe a qualificação dos títulos que lhes são apresentados, justamente para evitar a prática de atos atentatórios aos princípios básicos do direito registral ou que tornem insegura e não concatenada a escrituração. Neste contexto, a falta da qualificação do locador viola o princípio da segurança jurídica que norteia os atos registrários, uma vez que gera a ocorrência de dúvida em relação à sua real identidade.

A exigência de apresentação de cópia autentica dos documentos pessoais dos locadores, justifica-se pelos argumentos expostos pelo registrador, qual seja, coibir o ingresso de instrumentos particulares inidôneos, valendo-se subsidiariamente das normas destinadas aos Tabeliães de Notas.

Por fim, tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser apresentada a representação atualizada a fim de conferir se o signatário tem poderes de representação, assumindo as responsabilidades provenientes dos atos a serem praticados em nome da empresa.